Menos edifícios, mais altura: entenda o paradoxo da verticalização em Fortaleza

Novos prédios caem 72% em uma década, enquanto a altura das construções cresce e redefine a paisagem da capital

Por Isabela Ricco, Sofia Herrero e Taynã Ginepri

A construção de arranha-céus é o que salta aos olhos dos moradores que circulam pela orla de Fortaleza. Já para turistas, a tendência de super prédios, manifestada nos bairros Aldeota, Meireles e Mucuripe, difunde a percepção de que Fortaleza está se aproximando da vista panorâmica aérea de cidades como Balneário Camboriú e Miami.

Em outubro de 2023, a Terra do Sol registrava 87,2% de edifícios verticais, contra 12,8% de construções horizontais, de acordo com um estudo realizado pela Prefeitura de Fortaleza, com base em dados do Cadastro Imobiliário Municipal (CIM).

Este mesmo estudo revelou, no entanto, que, ao adentrar os demais bairros da cidade, a malha urbana se modifica, apontando que o ritmo de novas construções verticais caiu significativamente na última década.

Em 2013, foram construídos 132 condomínios verticais na cidade. Já em 2023, o número caiu para 37, uma redução de aproximadamente 72% no volume anual de novos empreendimentos.

O fato de os números apontarem em uma direção contrária ao senso popular de que se estão construindo cada vez mais prédios apresenta causas multifatoriais. De acordo com Ricardo Ary, sócio-diretor da BTB Engenharia, uma delas reside na retração sofrida pelo mercado após o período pandêmico. Segundo ele, as construtoras ainda estão se reorganizando, buscando projetos mais eficientes, rentáveis e sustentáveis.

“Em 2013, o volume de empreendimentos verticais era mais aquecido, impulsionado por um ciclo de forte expansão do mercado imobiliário. Em 2023, observamos um movimento de maior seletividade nos lançamentos. O mercado passou por ajustes econômicos e estratégicos, e a pandemia trouxe impactos relevantes na cadeia da construção no mundo, como aumento de custos, incerteza econômica e mudanças no perfil de investimento”, explica.

Ao ser questionado sobre um possível aumento na altura média das construções do grupo, o engenheiro destacou a singularidade de cada projeto, que sofreu influência de fatores políticos e socioambientais ao longo do intervalo de dez anos analisado pelo estudo.

“A altura de cada edifício considera fatores como tipologia do empreendimento, viabilidade técnica, demandas do mercado e requisitos específicos de cada certificação ambiental. Ao longo dos anos, também houve mudanças no corpo de normas urbanísticas da cidade, com revisões no Plano Diretor de Fortaleza e na Lei de Uso e Ocupação do Solo, que influenciam diretamente parâmetros como altura e adensamento”, aponta.

Entre as mudanças no corpo de normas urbanísticas, o empresário se refere ao novo Plano Diretor de Fortaleza (PDPS), aprovado em novembro de 2025 pela Câmara Municipal, após cerca de seis anos de discussão.

O primeiro plano foi aprovado em 2009 e, como o documento tem validade de dez anos, deveria ter sido substituído em 2019, o que não havia ocorrido até então. Além de estabelecer diretrizes para a preservação de áreas ambientais e do patrimônio histórico, o Plano Diretor também define parâmetros que orientam o crescimento da cidade, como os limites de altura das edificações e as regras de ocupação do solo.

Com a aprovação e sanção, o plano passa a ter força de lei, mas sua aplicação prática depende de regulamentações complementares,como a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que detalham como essas regras serão implementadas. É esse processo, que pode levar meses ou até anos, que vai definir, de fato, como Fortaleza deve crescer nos próximos anos e de que forma a expansão imobiliária será distribuída no território urbano.

Na prática, no entanto, os limites definidos pelo Plano Diretor podem ser flexibilizados por instrumentos urbanísticos, como a outorga onerosa do direito de construir. Prevista no Estatuto da Cidade, a ferramenta permite que construtoras ultrapassem os parâmetros básicos, como altura e densidade, mediante pagamento ao poder público.

Para Marcos Porto, pesquisador de Geotecnia, Resíduos e Materiais Sustentáveis do Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia do Ceará (IFCE), este mecanismo contribuiu para o aumento de edifícios altos em Fortaleza nos últimos anos. Especialmente após 2017, quando passou a viabilizar construções acima dos limites anteriormente estabelecidos.

“Isso envolve muito dinheiro e abriu um precedente para esses prédios altos. Em Fortaleza, foi isso que causou essa avalanche de construções. Antes havia um limite de cerca de 23 andares, mas, com a outorga, passou a ser possível construir acima desse padrão”, afirma Porto, doutor em Geotecnia na Engenharia Civil pelo Instituto Alberto Luiz Coimbra de Pós-Graduação e Pesquisa de Engenharia (Coppe), da Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ).

A discussão sobre limites de altura também ajuda a explicar a mudança no perfil da verticalização em Fortaleza. Segundo o pesquisador do IFCE, além do aumento no número de construções, houve uma transformação na escala desses empreendimentos, com prédios cada vez mais altos.

“Esse tipo de edificação realmente cresceu nos últimos anos, mas não em quantidade, e sim em altura. Os prédios altos passaram a fazer parte de uma espécie de disputa entre grandes construtoras, para ver quem constrói o maior”, ressalta.

Dados apresentados pelo pesquisador mostram essa evolução ao longo do tempo e permitem comparar os edifícios da capital cearense com padrões nacionais e internacionais. As imagens evidenciam que, embora Fortaleza ainda esteja distante de cidades com arranha-céus de grande porte, como Dubai ou Xangai, a tendência de crescimento vertical acelerado já altera significativamente a paisagem urbana.

O custo climático da verticalização

Para aqueles que vivenciaram a verticalização de Fortaleza na década de 1930, imaginar um prédio de 50 andares na orla parecia cena de ficção científica. Naquela época, o Excelsior Hotel, com oito andares, foi considerado o primeiro “arranha-céu” da cidade, inaugurado em 1931, no Centro, e impressionava pela altura de sua construção.

Para os saudosistas, além de ver a configuração urbana mudar drasticamente sob seus olhos, o aumento da verticalização também levanta questionamentos sobre seus impactos ambientais, especialmente na circulação dos ventos e no conforto térmico da cidade.

Segundo o pesquisador Antônio Ferreira Lima Júnior, que é um dos coordenadores do Laboratório de Climatologia Geográfica e Recursos Hídricos (LCGRH), da Universidade Federal do Ceará (UFC), esse processo, frequentemente associado ao avanço urbano, interfere diretamente no funcionamento ambiental e climático da cidade.

“A verticalização tem um impacto significativo, tanto nos sistemas ecológicos quanto nos microclimas. Em uma cidade costeira como Fortaleza, essa dinâmica interfere na circulação dos ventos. Quando as edificações são construídas de forma perpendicular à entrada predominante do vento, podem impedir que essa ventilação natural adentre ao território urbano, intensificando as ilhas de calor e reduzindo o conforto térmico”, expõe.

Em bairros como Meireles, Mucuripe e Aldeota, onde a verticalização é mais consolidada, estudos realizados entre 2019 e 2022, pelo Departamento de Geografia da UFC, identificaram temperaturas mais elevadas durante a noite, fenômeno associado à retenção de calor pelas estruturas urbanas.

“Esses ambientes mais verticalizados tendem a ser mais quentes no período noturno, porque o calor acumulado durante o dia se dissipa mais lentamente. Mesmo com a influência dos ventos marítimos, que ajudam a equilibrar as temperaturas, ainda assim há uma intensificação das ilhas de calor nessas áreas”, diz.

Além das mudanças térmicas, o avanço da verticalização também acompanha a dinâmica de ocupação do território. Com áreas já consolidadas e saturadas, novos empreendimentos tendem a se deslocar para outras regiões, embora zonas tradicionalmente verticalizadas continuem recebendo grandes projetos por meio de exceções previstas nos instrumentos urbanísticos.

No estudo realizado pela Prefeitura de Fortaleza, com base em dados do Cadastro Imobiliário Municipal (CIM), em 2013, uma região que concentrou diversos empreendimentos foi a dos bairros Guararapes, Luciano Cavalcante e Cocó.

Dez anos depois, o cenário se reconfigura: essas áreas deixam de figurar entre os principais focos de novas construções em 2023, enquanto outros pontos da cidade passam a registrar maior intensidade de lançamentos.

Os mapas comparativos indicam esse deslocamento espacial da verticalização, ao mesmo tempo em que evidenciam a permanência de fortes concentrações na faixa litorânea, especialmente na região da Beira-Mar e do Mucuripe, onde continuam surgindo empreendimentos de grande porte.

“A verticalização também tem um limite dentro da expansão da cidade. Mesmo assim, existem concessões especiais que permitem construções acima dos parâmetros, o que faz com que regiões já verticalizadas continuem crescendo, ao mesmo tempo em que novos vetores de expansão surgem”, observa o pesquisador, que é doutor em Geografia pela UFC.

Nesse contexto, o avanço para novas regiões não elimina a pressão sobre os bairros já adensados, mas revela uma dupla dinâmica: enquanto áreas centrais e valorizadas seguem recebendo super empreendimentos, impulsionados por instrumentos urbanísticos, outras partes da cidade passam a absorver a expansão imobiliária.

Esse movimento também se reflete nas escolhas de moradia da população. Aos 70 anos, Cláudia Lima decidiu deixar o apartamento onde viveu por décadas, no Meireles, após a saída dos filhos de casa. O imóvel, localizado em um prédio de oito andares, já não oferecia as mesmas condições de conforto que tinha no passado.

“Antes, eu ainda pegava vento e conseguia ver o mar da varanda. Com o tempo, começaram a subir aqueles prédios enormes na frente, e tudo mudou. O vento praticamente sumiu, o apartamento ficou muito mais quente, principalmente à noite, e a vista foi tomada por concreto”, declara a professora aposentada.

Em busca de mais qualidade de vida, ela se mudou para o Porto das Dunas, em Aquiraz, onde optou por uma casa em um condomínio horizontal. A mudança, segundo ela, trouxe alívio imediato.

“Aqui é outra realidade. O vento circula melhor, a casa é mais arejada e a sensação térmica é completamente diferente. Além disso, não tenho aquela poluição visual de prédios por todos os lados. Foi uma escolha pensando em conforto e tranquilidade”, diz.